Wohnungswirtschaft 2/2020

Der gemeine Redakteur ist ein armer Tropf. Vor allem, wenn er einen Leitartikel verfassen soll. Mit einer schmetternden, reißerischen, aufwühlenden Überschrift. Die der Leserschaft einen dumpfen Eisklumpen in den Oberbauch hämmert. Mit der Lizenz zum Lähmen. Blut gerinnt zu flüssigem Blei. Etwa wie folgt:

„Inferno – der heißeste Mittwoch seit Erfindung der Wetteraufzeichnungen!“ „Der grünste Donnerstag aller Februare!“ „Welt unter Tränen – noch nie war alles so anders als früher!“

Nun muss der Verfasser breit grinsen. Denn mit grünsten Donnerstagen hatte die Top-Schlagzeile einer in seiner Heimat Nürnberg ansässigen Zeitung damals, also früher, wahrlich nichts zu tun. Wenn es nur das gewesen wäre! Nein, hier starrten die Leserinnen und Leser schaudernd in den gähnenden Schlund der Hölle:

„Club-Schock! Mintal hat Rücken!“

Wie Sie wissen, versteht unter „Club“ der gemeine Nürnberger (m/w/d; soviel Zeit muss sein) seinen geliebten 1. FC Nürnberg, welcher regel-mäßig diverse Ligen vertikal durchfährt. Egal ob mit oder ohne Mintal, einem ehemaligen Spieler des Vereins. Der Verfasser revanchierte sich damals mittels eines kurzen Antwort-Leserbriefs bei der Redaktion des Lokalblattes: „Zeitungsschock! Reporter hat Fertig!“

Auf die Antwort musste er nicht lange warten, denn „Nichts“ kann weder kommen noch nicht kommen und daher auch weder früh noch spät. Sie verstehen schon. An dieser Stelle ließe sich komfortabel überleiten zu den brennenden Themen der Wohnungs- und sonstigen Wirtschaft. Wird das Klima digital? Welcher Mietendeckel passt auf welchen Fördertopf? Kann da etwas überkochen und wer übernimmt dann die Entsorgung? Wäre diese europaweit auszuschreiben? Kommt die Partei „Wir Leisen“ am Ende mit ihrer Forderung nach einem „totalen Quietschverbot für Mietpreisbremsen“ durch?

Sie sehen, es bleibt spannend. Übrigens hat eine Vier-Punkt-Null-Studie irgendeiner Freien Gesamtfachschule mittels modernster Algorithmen einen Zusammenhang zwischen eben dieser Spannung und vielen anderen Dingen nachgewiesen. Aber das würde jetzt zu weit führen.

(Amtsgericht Reutlingen, Urteil vom 13.5.2016)

Auch wenn es sich um ein recht betagtes und zudem erstinstanzliches Urteil handelt, zeigt es doch ganz eingängig das Wesen der WEGVerwaltung auf. Im zugrundeliegenden Fall stellte ein WEG-Verwalter einem säumigen Wohnungseigentümer eine Mahngebühr in Rechnung. Der Eigentümer ließ sich nicht lumpen und zahlte das monatliche Hausgeld für die rückständigen drei Monate nach, weigerte sich aber, die Mahngebühren von dreimal € 11,90 an den Verwalter zu zahlen. Bravo, entschied das Amtsgericht Reutlingen. In der Tat stehe der Eigentümergemeinschaft kein Anspruch auf Erstattung der Mahnkosten zu. Sie könnten zwar grundsätzlich schon als Verzugsschaden erstattungsfähig sein, dennoch dürfe ein Verwalter keine Mahnkosten verlangen. Dergleichen sei nämlich mit dem Grundhonorar abgegolten. Zu den typischen Verwaltungsaufgaben gehöre nach § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG auch die Hereinnahme von Beiträgen. Und wenn es sein müsse, eben auch die Mahntätigkeit.

(Landgericht Berlin, Urteil vom 15.6.2018)

… und drum zahl ich (Miteigentümer/in) auch kein Hausgeld. Das „ätsch“ denken wir uns dazu. Die Eigentümergemeinschaft war nicht der Ansicht, dass „individuelle Umstände“ ausreichten, der Gemeinschaft die nötigen Mittel vorzuenthalten. Das Amtsgericht und später das Landgericht gaben der klagenden Gemeinschaft recht. Mit der aus § 16 Abs. 2 WEG abzuleitenden Beitragspflicht habe die Unbenutzbarkeit der Wohnungen einzelner Miteigentümer/innen nichts zu tun. Es seien daher in vollem Umfang Beiträge zu leisten.

Wahrlich nachvollziehbar.

(Urteil vom 10.2.2020)

Im Jahr 2015 erwarb ein Ehepaar von einem Bauträger eine Eigentumswohnung in einem aufstrebenden Neubaugebiet. Als die Stadt direkt gegenüber besagter Wohnung einen Altpapier- und Altglasentsorgungs-Stützpunkt errichtete, verklagte man den Bauträger wegen arglistiger Täuschung (wie? d. Red.) auf Schadensersatz. Man fühle sich durch die Anlage optisch und akustisch beeinträchtigt. Das Gericht entschied pragmatisch zugunsten des wahren urbanen Lebens und argumentierte, man habe sich mit der Standortwahl ja eben für genau dieses entschieden und müsse, salopp gesprochen, sich auch in höherpreisigen Gegenden mit einer funktionierenden Abfallentsorgung abfinden. Anmerkung am Rande: der Quadratmeterpreis hatte sich damals auf unter 4.000 € je m² Wohnfläche belaufen – aus heutiger Sicht ein Schnäppchen. Und zu guter Letzt: die Revision zum BGH wurde nicht zugelassen.

Seltsame Frage, werden Sie denken. Und richtig, die abgefragte Kennzahl Bußgeld pro Quadratmeter Wohnfläche gibt es (noch) nicht. Wie im Magazin „Immobilienwirtschaft“, Ausgabe 02/2020, berichtet wird, wurde von der Berliner Landesdatenschutzbeauftragten gegen ein deutsches Wohnungsunternehmen mit mehr als 160.000 Wohnungen ein Bußgeld von 14,5 Millionen Euro erlas-sen. Unterstellt man durchschnittliche 70 m² Wohnfläche pro Wohnung, kommt man auf knapp 1,30 Euro je Quadratmeter. Auf den derzeit verfügbaren Betriebskostenspiegel heruntergebrochen entspricht dies -stark vereinfachtden Jahreskosten für Gartenpflege. Dass der Bescheid noch nicht rechtskräftig ist, ändert nichts an der Tatsache, dass die Datenschutzbehörden inzwischen gemeinhin „zulangen“. Im konkreten Fall hatte das Unternehmen allerdings auf eine bereits zwei Jahre zuvor erteilte Rüge nicht angemessen reagiert. Als Hauptzankapfel in der Wohnungswirtschaft haben sich vor allem, wen wundert’s, „vagabundierende Mieterdaten“ (etwa Gehaltsbescheinigungen, Vertragsauszüge, Steuerdaten, Unterlagen zu gesundheitlichen Verhältnissen, Ausweiskopien) herauskristallisiert. Zu allem Überfluss sind die Daten oft fast so alt wie der Böhmerwald. Ein Mieterarchivsystem ohne Löschfunktion sei nun einmal alles andere als ordnungsgemäß. Als kitzlig erweist sich inzwischen die noch nicht umfänglich bzw. abschließend geklärte Fra-ge, wie sich die nicht selten konkurrierenden Aufbewahrungsfristen im Datenschutz- und Steuerrecht „befrieden“ lassen.

Mietverträge mit mehreren Mietern sind gar nicht so selten. Man denke hier beispielsweise an Ehegatten, nicht eheliche Lebenspartner/innen, „ein Häuflein Studenten“ oder einen als Sicherheit mitunterschreibenden Elternteil. Willenserklärungen des Vermieters werden bei solch einem Mietverhältnis reich an der Zahl sein, in Frage kommen etwa Mieterhöhungsverlangen, Kündigungen oder Abmahnungen. „Adressat“ und „Zugang“ lauten die Zauberworte. „Willenserklärungen sind gegenüber allen Mietern abzugeben; für die Rechtswirksamkeit des Zugangs genügt es, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben werden“, lesen wir in § 15 des Mustermietvertrages des GdW (über Haufe Verlag). Hier passieren in der Praxis durchaus Fehler. Bei mehreren Mietern müssen Willenserklärungen immer gegenüber jedem Mieter abgegeben werden. Bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB sind daher entweder alle Mieter im Anschreiben zu nennen oder es ist für jeden (einzelnen) Mieter ein identisches Schreiben auszufertigen. Letzteres ist bei Mieterhöhungsverlangen empfehlenswert, da man die Unterschriften aller Mieter hierfür braucht – fehlt eine, liegt noch keine wirksame Mieterhöhung vor. Soweit zum Thema „richtiger Adressat“. Was den richtigen Zugang betrifft, kann man sich kurzfassen. Entweder man sendet jedem (einzelnen) das bewusste Schreiben oder greift -nach der Klausel (so vorhanden) im GdW-Vertrag- auf einen gemäß Klausel empfangsberechtigten Mieter zurück und sendet das Schreiben an eben diesen. Wie gesagt – fehlt diese Vollmachtsklausel im Vertrag, so ist die Willenserklärung an jeden einzelnen Mieter zu senden. Anmerkung: dreimal „Klausel“ in zwei Sätzen? Das gibt Punktabzug…!

„Bauen für die Ewigkeit“. Derart trutzige Aussagen mögen auf den Kölner Dom oder die Chinesische Mauer zutreffen, im Hier und Jetzt sieht die Sache dann schon ein wenig anders aus. Dieser Meinung sind auch ein überregionales Bauunternehmen und ein bekannter Lebensmitteldiscounter und formten eine strategische Partnerschaft für ein Bauvorhaben in Berlin. „Einkaufsfiliale trifft Wohnbau“, könnte man das Projekt benennen. Dank modularer Bauweise ließe sich der gewerbliche Teil nach Ablauf seiner wirt-schaftlich sinnvollen Nutzung ohne größeren Aufwand zu Wohnzwecken umnutzen. An-, Um- und Rückbau haben ihren Stachel verloren; vielmehr verweist man unisono auf die Trümpfe Wirtschaftlichkeit, Investitionssicherheit und Nachhaltigkeit. Eine renommierte deutsche Wochenzeitung schrieb einst vom „Lego-Prinzip“ und traf den Nagel auf den Kopf. Ein fallweise hoher Vorfertigungsgrad ermöglicht hohe Flexibilität.

Dass die Architektur bei derartigen Projekten nicht zu kurz kommen muss, belegen diverse Beispiele aus der jüngeren (und älteren) Vergangenheit.

Wir haben diesen Mandantenbrief mit aller Sorgfalt verfasst. Wir bitten jedoch um Ihr Verständnis, dass wir für Richtigkeit und Vollständigkeit der hier gemachten Angaben keine Gewähr übernehmen können.