Bewertung von Erbbaurechten und Erbbaugrundstücken

Ein Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht auf einem Grundstück ein Bauwerk zu haben. Ein Erbbaugrundstück ist ein mit einem solchen Recht belastetes Grundstück. Bei Grundstücken für Wohnungsbau werden Erbbaurechtsverträge häufig über 99 Jahre geschlossen.

Dabei wird in der Regel ein jährlicher Erbbauzins vereinbart, der in Abhängigkeit vom Wert des unbelasteten Bodens bestimmt wird. Steigt dieser Bodenwert dann schneller als der vertragliche Erbbauzins, entsteht für den Erbbauberechtigten ein Vorteil.

Dieser Vorteil schwindet aber nach und nach, wenn der Ablauf des Erbbaurechts näher rückt. Denn bei Ablauf fallen die Nutzungsrechte an dem Grundstück wieder vom Erbbauberechtigten an den Grundstückseigentümer zurück.

Die nachfolgende Graphik zeigt, wie sich der Wert des Erbbaurechts und des Erbbaugrundstücks während der Vertragslaufzeit ändern kann:

Der hier ausgewiesene Wert des Erbbaurechts entspricht dem Bodenwertanteil ohne Gebäude.

Während der Vertragslaufzeit kann der Wert des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks dabei erheblich vom Wert des Grundstücks in unbelastetem Zustand abweichen, wie die folgende Darstellung für unterschiedliche Bodenwertsteigerungen und Erbbauzinsanpassungen verdeutlicht:

Die hier zugrunde gelegten finanzmathematischen Werte bedürfen noch der Anpassung an den Markt. Eine Anpassung ist allerdings nur erforderlich soweit sie nicht bereits durch den Ansatz der Eingangsgrößen wie dem Kalkulationszinssatz bereits berücksichtigt ist. Gerade für Geschosswohnungsbauten stehen bislang kaum Vergleichspreise für eine Bestimmung von Marktanpassungsfaktoren zur Verfügung.

Aufgrund der sich verändernden Vergabepolitik bei den Kommunen ist damit zu rechnen, dass in Zukunft häufiger Transaktionen in diesem Marktsegment stattfinden. Eine vermehrte Neuvergabe von Grundstücken im Erbbaurecht kann aber nur allmählich dazu führen, dass die Verkaufszahlen von Erbbaurechten und Erbbaugrundstücken steigen und sich damit die Voraussetzungen für die Bestimmung von Marktanpassungsfaktoren verbessern.

Die Bavaria Treu AG und Ihre Bewertungsspezialisten unterstützen Sie gerne bei Fragen zur Immobilienbewertung.

Sprechen Sie uns gerne darauf an.

Bernhard Hiebeler