Wohnungswirtschaft

Wartungskosten für Rauchmelder

Mandanteninformation

Bereits in der Vergangenheit hatten wir wiederholt zur Frage der Umlagefähigkeit von Kosten, welche im Zusammenhang mit der Anschaffung und dem Betrieb von gesetzlich vorgeschriebenen häuslichen Rauchwarnmeldern (nachfolgend „RWM“) entstehen, berichtet.

Nachdem die Ausrüstung mit RWM als gesetzliche Pflicht in Bayern bereits seit geraumer Zeit flächendeckend umgesetzt ist und einzig die Frage der Aufwendungen für eine Anmietung von RWM als sonstige Betriebskosten i.S.d. § 2 Nr. 17 BetrKV noch im Streit schien (nicht umlagefähig: AG Hamburg-Wandsbek ZMR 2014, 804; aA LG Magdeburg NJW 2012, 544) hat nun das LG München I in einem rechtskräftigen Berufungsverfahren entschieden, dass die Umlage von Wartungskosten für RWM (diese unterliegen gem. DIN 14676 einer jährlich durchzuführenden Funktionskontrolle) als „sonstigen Betriebskosten”, welche nach Mietvertragsabschluss neu entstanden und im Mietvertrag nicht im Einzelnen benannt sind, in jedem Fall eine entsprechende Erklärung des Vermieters gegenüber dem Mieter erfordert, in welcher der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird (LG München I, Urt. vom 15.04.2021, Az. 31 S 6492/20).

Der hier streitgegenständliche Wohnungsmietvertrag bestand bereits seit dem Jahr 2001. Darin wurden in § 3 Vorauszahlungen für Betriebskosten vereinbart und in § 3 Ziff. 2 Nr. 17 „Sonstige Betriebskosten wie für Anlagen, Einrichtungen, Nebengebäude, Garagen“ aufgeführt. Gleichzeitig enthält der Mietvertrag – wie durchaus häufig vorzufinden – in § 3 Ziff. 7 eine Klausel für neu eingeführte öffentliche Grundstückabgaben oder neu entstehende umlagefähige Betriebskosten nach der Berechnungsverordnung. Diese Kosten können vom Vermieter laut Vertrag im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und eine angemessene Vorauszahlung festgesetzt werden – was nach Ansicht des LG München I als allgemeine Geschäftsbedingung des Vermieters durchaus zulässig sei, wenn die Mehrbelastungsklausel „klar und verständlich“ formuliert ist, die Mehrbelastung sich im üblichen Rahmen halte und den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entspreche.

Vorliegend hatte der Vermieter nun über die Betriebskosten für das Wirtschaftsjahr 2018 abgerechnet. Die Abrechnung wies insgesamt einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 228,63 Euro zu Lasten der Mieterin aus, welchen der Kläger zunächst vor dem Amtsgericht München einklagte. Darin enthalten waren 16,35 Euro für die Wartung von RWM. Verständlicher Weise ist diese Position bei der Auflistung der einzelnen Betriebskostenarten im Mietvertrag aus dem Jahr 2001 jedoch nicht namentlich genannt. Die beklagte Mieterin vertrat die Auffassung, dass die Kosten für die Wartung der RWM mangels vertraglicher Vereinbarung nicht umgelegt werden können.

Für die in Abänderung des erstinstanzlichen Urteils des AG München klageabweisende Entscheidung des Berufungsgerichts war dies jedoch nicht das entscheidende Argument.

Denn zunächst handelte es sich im vorliegenden Fall sowohl um eine von der Mieterin zu duldende und zudem gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungsmaßnahme (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 17.6.2015 – VIII ZR 216/14). Zudem enthielt der Mietvertrag eine Öffnungs- oder Mehrbelastungsklausel, weshalb die Wartungskosten trotz fehlender Benennung im Mietvertrag dem Grunde nach ausnahmsweise als Betriebskosten umlagefähig seien. Jedoch scheiterte die Umlagefähigkeit der streitgegenständlichen Wartungskosten für die RWM hier letztlich an der fehlenden ausdrücklichen Erhöhungserklärung seitens des Vermieters.

Fazit:

Grundsätzlich können Betriebskosten nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorher im Einzelnen vereinbart wurde – auch und gerade in Bezug auf die nicht in § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV ausdrücklich genannten Kosten. Da dem Mieter deutlich gemacht werden muss, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden, ist es auch bei Vorhandensein einer Öffnungsklausel im Mietvertrag und der Vereinbarung „sonstiger Betriebskosten“ i.S.d. § 2 Nr. 17 BetrKV erforderlich, unter diese Klausel fallende Kosten nach Entstehen im Einzelnen zu benennen (so auch BGH, Urteil vom 7.4.2004 – VIII ZR 167/03 – Kosten der Dachrinnenreinigung). Entbehrlich ist diese Erklärung nur, wenn im Mietvertrag ausdrücklich als umlagefähig aufgeführten Betriebskosten nachträglich anfallen und der Vertrag eine Mehrbelastungsklausel enthält (vgl. hierzu die Entscheidung des BGH vom 27.9.2006 – VIII ZR 80/06 zu Kosten einer nachträglich abgeschlossenen Sach- und Haftpflichtversicherung i.S.d. § 2 Nr. 13 BetrKV). Wenn Vermieter bislang keine Erhöhung erklärt haben, tun sie gut daran, wenn sie eine bisher nicht erfolgte Erhöhungserklärung vor der nächsten Abrechnung nachholen, sofern sie nicht für künftige Betriebskostenabrechnungen riskieren wollen, auf den Wartungskosten der RWM sitzen zu bleiben – dies allerdings um den Preis, ihre Mieter darauf aufmerksam zu machen, dass für die zurückliegenden Jahre bezahlte Wartungskosten für RWM zurückgefordert werden können, sofern diese bei Vertragsschluss nicht im Vertrag benannt wurden.