Was ist bei der Gründung von KWU zu beachten?

Viele Kommunen spielen mit dem Gedanken, ein kommunales Wohnungsunternehmen zu gründen, um das Management der Immobilien professionell und transparent zu bündeln und um den Bestand an Mietwohnungen zu entwickeln oder auszubauen. Darüber hinaus spielen Gedanken zur Haushaltsentlastung in vielen Fällen eine Rolle, denn wenn das zu gründende Wohnungsunternehmen für die spätere Investitionstätigkeit Kredite aufnimmt, belasten diese Kredite (in Abhängigkeit von der gewählten Rechtsform) nicht den kommunalen Haushalt. Vor der Gründung eines Wohnungsunternehmens sollten allerdings grundlegende Fragen beantwortet sein, um sicherzustellen, dass die gesetzten Ziele erreicht werden können. Im Folgenden werden daher elementare Fragestellungen aufgezeigt, die zur Gründung eines kommunalen Wohnungsunternehmens beantwortet sein sollten.

Vor allem in Ballungszentren, in denen die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot übersteigt, sind erschwingliche Wohnungen Mangelware. Neben gesetzlichen Eingriffen in das Mietrecht (die auf kommunaler Ebene nicht beeinflussbar sind und durch die das Angebot an Wohnungen nicht erhöht wird) kommt als kommunalpolitisch umsetzbare Alternative zur Gewährleistung eines angemessenen Angebots an bezahlbaren Wohnungen in Betracht, dass sich die Kommune selbst wohnungswirtschaftlich betätigt und als Vermieter (ggfs. noch zu schaffenden) auftritt. Dabei stellt sich zunächst die Frage, ob die Kommune diese wohnungswirtschaftliche Tätigkeit in einem eigens dafür zu gründenden Rechtsträger (und damit mit einheitlicher Zuständigkeit) abwickelt oder ob das wohnungswirtschaftliche Engagement durch die Kommune selbst erfolgt.

Für die Gründung einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft sprechen in vielen Fällen:

• Bündelung von Know-How und finanziellen Ressourcen auf einem gesonderten Rechtsträger: Das zu gründenden Unternehmen bzw. dessen Management ist spezialisiert auf die Herstellung und die Vermietung von Wohnimmobilien. Über die interne und externe Rechnungslegung des Unternehmens ist der wirtschaftliche Erfolg des Immobilienvermögens z.B. über Kennzahlensysteme oder über Instrumente zur Beurteilung der Vermögens- Finanz- und Ertragslage des Unternehmens darstellbar und messbar. Der gesamte Lebenszyklus einer Immobilie oder des Portfolios (Wertentwicklung, gebundenes Kapital, Verzinsung, Abschreibungen) kann beobachtet und ausgewertet werden. Der Kommune ist aber der direkte Zugriff auf die Mieteinnahmen bzw. die in die Gesellschaft einzubringen Immobilien verwehrt, sowohl die Mieterträge als auch die Immobilien sind Eigentum der Gesellschaft und für den Gesellschafter nur unter Wahrung der jeweils geltenden gesellschaftsrechtlichen Vorschriften verfügbar. Damit sinkt regelmäßig der unmittelbare Einfluss der Kommune. Andererseits sind die in der Gesellschaft verfügbaren Mittel (gebunden an den Gesellschaftszweck), weiterhin gezielt im Rahmen der Bestandsbewirtschaftung einsetzbar, diese Mittel „versanden“ nicht im Rahmen des sonstigen Finanzbedarfs des kommunales Haushalts.
• Entlastung des Kommunalen Haushalts, für den Fall, dass das Unternehmen zur Finanzierung der Bautätigkeit Kredite aufnimmt.
• Vergaberechtliche Aspekte.

Allein durch die Gründung eines kommunalen Wohnungsunternehmens ist jedoch keine Wohnung gebaut oder finanziert. Aber unmittelbar nach der Gründung fallen gesellschaftsspezifische Kosten an und es ergeben sich diverse Verpflichtungen und Konsequenzen (z.B. steuerliche Pflichten, Prüfungspflicht, Gremienbesetzung usw.), denen eine Kommune gewachsen sein muss. Weiterhin ist wichtig, die Gesellschaft dergestalt mit Vermögensgegenständen und liquiden Mitteln auszustatten, dass diese ab dem Gründungszeitpunkt in der Lage ist, wirtschaftlich zu bestehen und eine angemessene Verzinsung des Eigenkapitals zu gewährleisten.

Die Strategie sowie nachfolgend dargestellte Fragestellungen sollten festgelegt bzw. beantwortet sein, bevor das Unternehmen gegründet wird. Empfehlenswert ist, sich dem Thema vom Allgemeinen zum Detail anzunähern.

Eine mögliche Abfolge vor der Gründung eines kommunalen Wohnungsunternehmens könnte sein:

• Zieldefinition durch den Gemeinderat: Welche übergeordnete wohnungspolitische bzw. wohnungswirtschaftliche Strategie verfolgt die Kommune (z.B. Ausbau der kommunalen Liegenschaften, Bündelung der Mieten zur Reinvestition in den Bestand, zur Verfügung Stellung erschwinglichen Wohnraums, bedarfsgerechter Neubau), gibt es Bedarf zum Ausbau sozial erschwinglicher Wohnungen?
• Wie passen diese Ziele zur Ist-Situation der Kommune, d.h. welche Immobilien stehen in welchem baulichen Zustand in welcher Anzahl an Wohnungen zur Verfügung, wie ist die Kommune finanziell ausgestattet, stehen bebaubare Grundstücke zur Verfügung und wie ist die baurechtliche Entwicklungsmöglichkeit dieser Grundstücke?
• Soweit keine Grundstücke zur Einlage oder zum Verkauf an das Wohnungsunternehmen zur Verfügung stehen: Ist die Kommune wirtschaftlich in der Lage, die zu gründende Gesellschaft mit angemessener Liquidität auszustatten, damit diese entsprechende Grundstücke ankauft?
• Welche strategischen Partner (z.B. Stadtwerke, andere Wohnungsunternehmen, kommunale Einrichtungen, Kommunen) stehen zur Verfügung?

Erst wenn diese Fragen beantwortet sind, empfiehlt es sich, den Detaillierungsgrad der Planung auf nachfolgende Fragestellungen zu erhöhen:

• Welches Trägermodell welche Rechtsform eignet sich zur Umsetzung von geplanten baulichen Maßnahmen und zur Verwaltung der Wohnungen? Zu unterscheiden ist zunächst grundsätzlich zwischen kommunalen (z.B. Kommunalunternehmen, Zweckverband) und privatwirtschaftlichen Rechtsformen (z.B. GmbH, GmbH& Co. KG). Kommunale Unternehmen und private Rechtsformen unterscheiden sich jeweils hinsichtlich der Rechtspersönlichkeit, der Haftung, der Organisation, der Pflicht der Kommune, einen Verlust auszugleichen, im Ausmaß des kommunalen Einflusses, aber auch hinsichtlich der unternehmenssteuerlichen Konsequenzen, also Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer.
• Ist die Gründung eines neuen Rechtsträgers in Einklang mit dem Kommunalrecht bzw. können die kommunalrechtlichen Anforderungen (z.B. öffentlicher Zweck, Einfluss der Stadt, Betätigungsprüfung, Anzeige Rechtsaufsicht, Anforderungen an Jahresabschluss und Prüfung) umgesetzt werden?
• Prüfung, ob sich beihilferelevante Tatbestände ergeben
• Welche steuerlichen Aspekte im Hinblick auf das Grundvermögen sowie den laufenden Geschäftsbetrieb sind zu beachten?
• Konzeptplanung: Wie kann ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb, auch unter Berücksichtigung von Investitions- und Finanzierungsströmen (inklusive Fördermöglichkeiten) gewährleistet werden? Dieser Punkt ist besonders wichtig: Es ist darauf zu achten, dass alle geplanten Finanzströme zu einer integrierten Vermögens- Kapitalfluss- und Erfolgsplanung aggregiert werden. Nur wenn sich auf Basis einer derartigen Planung absehen lässt, dass die Gesellschaft wirtschaftlich in der Lage ist, zu bestehen, sollte das Projekt weiterverfolgt werden. Da zum Gründungszeitpunkt für viele Einzelposten keine Erfahrungswerte des Unternehmens vorliegen, kann hilfsweise auf Vergleichskennzahlen anderer Unternehmen (verfügbar über die Prüfungsverbände) zurückgegriffen werden. Neben den Sachkosten (Modernisierung, Instandhaltung, Verwaltung) ist auch zu planen, wie die Gesellschaft personell besetzt wird bzw. wer und in welcher Form die Geschäftsführung übernimmt. Dabei können auch Geschäftsbesorgungsmodelle in die Überlegungen einfließen bzw. die hierfür anfallenden Kosten sollten in der Planung angesetzt werden. Erfahrungsgemäß ist ein Mindestbestand von ca. 300-400 Wohnungen langfristig sinnvoll, damit sich ein eigenständiger Geschäftsbetrieb rechnet. Damit ließe sich ein Mitarbeiterstamm von z.B. zwei bis drei Vollzeitstellen (Geschäftsführung, kaufmännische Mitarbeiter) und daneben z.B. zwei bis drei Hausmeister, die über die Betriebskosten umgelegt werden, finanzieren. Dieser Bestand muss dabei nicht schon bereits bei Gründung vorliegen, sollte jedoch im Lauf der Zeit des Bestehens der Gesellschaft mittelfristig aufgebaut werden.
• Gibt es Gestaltungsmöglichkeiten im Hinblick auf Vergabevorschriften und die so genannte Inhouse-Fähigkeit? (In Abhängigkeit des Einzelfalls ist zu prüfen, welche Vergaberegeln für kommunale Gesellschaften gelten; ebenfalls von der Würdigung des Einzelfalls abhängig ist, welche Fördermittel für kommunale Gesellschaften in Frage kommen)?
• Wie kann der politische Einfluss auf das Vermögen der Stadt nachhaltig gewährleistet werden und wie werden die Organe besetzt? Darüber hinaus ist zu klären, über welche Schnittstellen die Verwaltung (z.B. über das Beteiligungsmanagement oder die Kämmerei) in Informationsabläufe eingebunden wird und ob ggfs. ergänzende Reporting- bzw. Informationspflichten seitens des Unternehmens zu erfüllen sind.

Erst wenn auch diese Fragen beantwortet sind, ist die Planungsphase abgeschlossen und es geht (die entsprechenden Beschlüsse vorausgesetzt) in die Konzeptumsetzung. Dabei gilt: Obige Planung ist ein dynamischer Prozess, die Planung „lebt“ und sollte auch während der Konzeptionsphase ständig reflektiert und ggfs. angepasst werden. Auch hierzu empfiehlt es sich, einen Projektplan aufzustellen und mit Checklisten zu arbeiten, um z.B. sicherzustellen, dass alle rechtlichen und sonstig notwendigen Gegebenheiten (Verträge, Gesellschaftsvertrag, Übertragung der Immobilien usw.) umgesetzt werden.

Zusammengefasst lässt sich folgende Grobeinteilung des Prozesses zur Gründung eines Kommunalunternehmens ableiten:

Schritt 1: Bestandsaufnahme und Analyse – wie stellt sich die Ausgangssituation der Kommune dar, welches sind die wohnungspolitischen Ziele?

Schritt 2: Rechtliche Untersuchung geeignete Träger-Modelle,

Schritt 3: Beurteilung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit inklusive Berücksichtigung der steuerlichen Konsequenzen,

Schritt 4: maßgeschneiderte Konzeptentwicklung und -umsetzung.

Oberste Prämisse ist dabei: Die Gründung eines kommunalen Wohnungsunternehmens muss unter Berücksichtigung der kommunal(wirtschafts-)rechtlichen Besonderheiten vorteilhaft sein und die politischen und wirtschaftlichen Interessen der Beteiligten wahren. Das zu gründende Kommunalunternehmen ist dabei so auszugestalten, dass es langfristig und eigenständig überleben kann.

Aus dem dargestellten Anforderungsprofil ist ersichtlich, dass die Gründung eines Wohnungsunternehmens ein langfristiges Projekt darstellt, das viele unterschiedliche Fachkenntnisse oder Abwägungen (unter teilweise konfligierenden Zielvorgaben) zur möglichst optimalen Umsetzung erfordert. Die Prüfungsverbände verfügen hierzu über das notwendige Spektrum an Fachkenntnissen und stehen Ihnen gerne als Sparringspartner zur Verfügung.

Dieser Artikel ist Teil einer in Kürze erscheinenden GdW Arbeitshilfe für kommunale Unternehmen.