2026: Ein Jahr der Reformen für Immobilieneigentümer, Vermieter und Bauherren

Mit dem Jahreswechsel kommt wieder viel Neues: Zahlreiche Gesetze und Verordnungen treten in Kraft, die den Alltag und die Planung im Immobiliensektor und damit auch der Wohnungswirtschaft beeinflussen.

Ein kurzer Überblick wesentlicher Fristen und Änderungen:

Umwandlungsverbot und Mietpreisbremse
Das Umwandlungsverbot nach § 250 BGB, das die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen untersagen kann, wird bis Ende 2030 verlängert. Nun können die Länder weiterhin Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweisen, was auch die Grundlage für Mietpreisbremse, abgesenkte Kappungsgrenzen und weitere Markteingriffe umfasst.

Die Mietpreisbremse bleibt daher ebenfalls bis Ende 2029 bestehen. In angespannten Wohnungsmärkten dürfen Vermieter bei Neuvermietungen weiterhin maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Die Gebietskulissen wurden teils neu zugeschnitten – nicht überall gelten die Regeln wie bisher.

Die bayerische Staatsregierung hat beschlossen das Umwandlungsverbot generell um ein Jahr bis Ende 2026 und in Milieuschutzgebieten (§ 172 BauGB) um drei Jahre bis Ende 2028 zu verlängern. Allein in München gibt es 36 Milieuschutzgebiete, für die die Regelung gilt.

Heizung und Energie: Die Wende wird konkret
Ab Juli 2026 gilt in Großstädten: Neue Heizungen müssen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Die Umsetzung hängt von der kommunalen Wärmeplanung ab, die bis spätestens 30. Juni 2026 vorliegen muss.

Für kleinere Kommunen mit bis zu 100.000 Einwohnern gilt eine längere Frist: hier hat man noch bis zum 30. Juni 2028 Zeit.

Aber Achtung: dort, wo Kommunen bereits früher ihre Wärmeplanung verabschiedet haben, greift die Regelung bereits ab Verabschiedung der Wärmeplanung

Für Bestandsheizungen in Mehrfamilienhäusern mit mindestens 6 Wohneinheiten gilt nach § 60b GEG unverändert eine Pflicht zur Überprüfung und Optimierung der Heizung.

Die Pflicht zur Heizungsoptimierung gilt für alle Heizungen mit Wasser als Wärmeträger außer Wärmepumpen – also für Gasheizungen, Ölheizungen, Pelletheizungen, Holzheizungen und Mini-KWK. Dabei gelten diese Fristen:

• Heizungen, die ab dem 1.10.2010 eingebaut oder aufgestellt wurden, müssen nach Ablauf von 15 Jahren nach Einbau oder Aufstellung innerhalb eines Jahres geprüft und optimiert werden.
• Heizungen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut oder aufgestellt wurde, müssen bis zum Ablauf des 30. September 2027 einer Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung unterzogen werden.

Bis Ende 2026 müssen alle Heiz- und Warmwasserzähler in Mehrfamilienhäusern fernablesbar sein – und Mieter monatlich über ihren Verbrauch informiert werden. Für Vermieter bedeutet das: Alle nicht fernablesbaren Altgeräte müssen bis Ende 2026 ausgetauscht werden. Wer sich nicht daran hält, muss mit Mietminderungen rechnen.

Parallel steigen die Kosten für fossile Heizungen: Der CO2-Preis klettert auf bis zu 65 Euro pro Tonne. Die Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mietern und Vermietern richtet sich nach dem energetischen Zustand des Gebäudes.

Der EU-Zertifikatehandel für die Bereiche Wärme und Verkehr tritt parallel dazu nicht wie geplant zum 1. Januar 2027, sondern erst 2028 in Kraft.

Trinkwasser. AUS für Bleileitungen
Bis zum 12. Januar 2026 müssen alle Trinkwasserleitungen aus Blei entfernt oder stillgelegt werden. Fristverlängerungen sind möglich, aber an Bedingungen geknüpft.

Steckersolargeräte: neue Normen
Für Steckersolargeräte gilt ab sofort eine neue Produktnorm – hierzu werden wir Ihnen bald im Detail berichten.

Ausblick: was noch zu erwarten ist

Eine Expertenkommission erarbeitet derzeit Vorschläge zur Änderung des Mietrechts im Hinblick auf Mietpreisüberhöhung. Die Überlegungen beinhalten u.a. ob Verstöße gegen die Mietpreisbremse auch mit einem Bußgeld geahndet werden sollen oder ob zivilrechtliche Folgen ausreichen. Die Ergebnisse werden erst Ende 2026 erwartet. Mit einer Änderung des Gesetzes ist erst 2027 zu rechnen.

Gleichzeitig kündigt die Politik eine Begrenzung von Indexmieten an, um extreme Mietsteigerungen in Zeiten hoher Inflation zu verhindern. Diskutiert wird eine Deckelung auf 3,5% pro Jahr.

Auch für möblierte und kurzfristige Vermietungen sind neue Vorgaben geplant. Ab 20. Mai 2026 soll ein EU‑weit geregelter Datenaustausch greifen, der die Registrierung und Kontrolle von Kurzzeitvermietungen erleichtert.​ Zugleich sind strengere Vorgaben für möbliertes Wohnen und kurzfristige Mietverträge geplant, insbesondere im Hinblick auf Umgehungen der Mietpreisbremse. Die Details werden in separaten Gesetzesänderungen erwartet.

Die Europäische Gebäudeeffizienzrichtlinie (EPBD) muss bis spätestens Ende Mai 2026 in deutsche Gesetzgebung umgesetzt werden. Ziel der EPBD ist, dass der Primärenergieverbrauch des gesamten Wohngebäudebestandes bis 2030 um mindestens 16 Prozent sinken muss, bis 2035 um 20 bis 22 Prozent. Des Weiteren enthält die EPBD neue Vorgaben zu Solarpflichten, Gebäudeautomation und Ladeinfrastruktur für Elektromobilität. Die Bundesregierung hat angekündigt, diese Umsetzung gemeinsam mit der Reform des GEG vorzunehmen.

Zudem plant die EU eine Standardisierung und Weiterentwicklung der Energieausweise. Eine sofortige Austauschpflicht ist nicht vorgesehen. Ggf. kann es sinnvoll sein für Bestandsobjekte vorzeitig Energieausweise erneuern zu lassen.

2026 sollen Regelungen für einen geordneten Rückbau der Gasnetze wegen der Umstellung der Wärmeversorgung auf erneuerbare Energien ins Energiewirtschaftsgesetz aufgenommen werden. Wer über die längerfristige Nutzung von Gas nachdenkt, sollte die jeweilige lokale Wärmeplanung prüfen, ob und wo diese langfristig noch Gasnetze (z.B. für Wasserstoff und Biogas) vorsieht. Wo dies nicht der Fall ist, ist mittelfristig (in den nächsten zehn bis 15 Jahren) ein Rückbau der Gasnetze zu erwarten.

Fazit:
2026 ist ein Jahr der Weichenstellung für den Immobilienmarkt. Wer Eigentum besitzt, vermietet oder verwaltet, muss sich auf neue Regeln, Fristen und Herausforderungen einstellen. Jetzt heißt es: Status quo prüfen, Umsetzung planen und rechtzeitig handeln, um von den Chancen zu profitieren und Risiken zu vermeiden.