Untervermietung nach Auszug eines Mitmieters: BGH stärkt Anspruch verbleibender Mieter

Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 7. Oktober 2025 (Az. VIII ZR 11/24) klargestellt: Ziehen bei einem gemeinschaftlichen Mietverhältnis einzelne Mitmieter aus, kann für die in der Wohnung verbleibenden Mieter ein berechtigtes Interesse bestehen, ein frei gewordenes Zimmer unterzuvermieten.

Im entschiedenen Fall hatten ursprünglich drei Personen eine Dreizimmerwohnung gemietet. Nachdem ein Mitmieter endgültig ausgezogen war, wollten die beiden verbleibenden Mieter das bisher von ihm genutzte Zimmer an eine konkret benannte Person untervermieten. Die Vermieterin verweigerte die Erlaubnis; die Vorinstanzen gaben den Mietern Recht, und der BGH bestätigte diese Linie. Nach den veröffentlichten Entscheidungsangaben sah der BGH in der beabsichtigten Untervermietung ein berechtigtes Interesse der verbleibenden Mitmieter, weil diese den bislang intern auf den ausgezogenen Mitmieter entfallenden Mietanteil kompensieren wollten.

Rechtsgrundlage ist § 553 Abs. 1 BGB, der dem Mieter bei nachträglich entstandenem berechtigtem Interesse grundsätzlich einen Anspruch auf Erlaubnis zur teilweisen Gebrauchsüberlassung an Dritte gibt.

Kein Anspruch besteht, wenn in der Person des vorgesehenen Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, die Wohnung überbelegt würde oder die Überlassung dem Vermieter aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Zudem kann die Erlaubnis nach § 553 Abs. 2 BGB von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig gemacht werden, wenn die Untervermietung dem Vermieter nur so zumutbar ist.

Für Wohnungsunternehmen wichtig ist die Abgrenzung: Die Entscheidung betrifft die Untervermietung eines Teils der Wohnung nach dem Auszug eines Mitmieters bei fortbestehendem Hauptmietvertrag. Sie sagt nicht, dass ein alleiniger Hauptmieter nach vollständigem Auszug die gesamte Wohnung beliebig an Dritte weitergeben dürfte. § 553 BGB erfasst seinem Wortlaut nach gerade die Überlassung eines Teils des Wohnraums. Der BGH versteht den Begriff weit. Maßgeblich ist regelmäßig, dass der Mieter den Gewahrsam nicht vollständig aufgibt; dann kann auch bei nur begrenzter Eigennutzung noch eine Teilüberlassung vorliegen.

Weitere sehr interessante Urteil zu diesem Themenkomplex sind u.a.

BGH, Urt. v. 11.06.2014 – VIII ZR 349/13

Sehr wichtig für die Auslegung des Begriffs „Teil des Wohnraums“: Eine Teilüberlassung liegt regelmäßig schon dann vor, wenn der Mieter den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgibt. Nach dem vom BGH wiedergegebenen Maßstab genügt es etwa, wenn ein Zimmer zurückbehalten wird, um Gegenstände zu lagern oder gelegentlich dort zu übernachten, z.B. im Zusammenhang mit einem mehrjährigen berufsbedingten Auslandsaufenthalt.

BGH, Urt. v. 13.09.2023 – VIII ZR 109/22

Diese Linie wurde ausdrücklich bestätigt und auf die Einzimmerwohnung erstreckt: Auch dort kann eine Teilüberlassung vorliegen, wenn der Mieter den Gewahrsam nicht vollständig aufgibt.

BGH, Urt. v. 27.09.2023 – VIII ZR 88/22

Weiterführend zum berechtigten Interesse und zur Nebenwohnung: Die Wohnung muss nach der Untervermietung nicht zwingend Lebensmittelpunkt des Mieters bleiben; ein beruflich bedingtes Nutzungsmodell kann genügen.

BGH, Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/05 ist die ältere Grundsatzentscheidung dazu, dass ein Anspruch auf Erlaubnis zur Teiluntervermietung nicht voraussetzt, dass der Mieter in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt hat. Entscheidend ist vielmehr, dass nur ein Teil des Wohnraums überlassen werden soll und ein nach Vertragsschluss entstandenes berechtigtes Interesse vorliegt.

BGH, Ur. v. 31.01.2018 – VIII ZR 105/17 Für die Frage, ob das berechtigte Interesse „nach Abschluss des Mietvertrags“ entstanden ist, kommt es auch beim Eintritt eines Mieters nach § 563 BGB auf den Zeitpunkt des ursprünglichen Mietvertragsabschlusses an.

BGH, Urt. v. 28.01.2026 – VIII ZR 228/23

Abgrenzungsentscheidung: Kein Anspruch aus § 553 Abs. 1 BGB, wenn der Mieter mit der Untervermietung einen über die Deckung eigener wohnungsbezogener Aufwendungen hinausgehenden Gewinn erzielen will. Die Entscheidung bestätigt damit zugleich, dass § 553 BGB auf den sozial schutzwürdigen Ausgleich von Nutzungs- und Kosteninteressen gerichtet ist, nicht auf ein Geschäftsmodell.

Fazit

Die Entscheidung stärkt damit tendenziell die Flexibilität auf Mieterseite, ohne den Vermietern ihre gesetzlichen Ablehnungsgründe zu nehmen.

Für Genossenschaften bestehen gewisse Möglichkeiten die Flexibilität des Mitglieds über die Satzung einzuschränken.

Anträge auf Untervermietung sollten grundsätzlich sorgfältig einzelfallbezogen geprüft werden. Ein pauschales Nein birgt ein erhöhtes Prozessrisiko, wenn der Mieter die Untervermietung nachvollziehbar mit einem berechtigten Interesse begründen kann.

Für die Praxis empfiehlt sich daher, bei Anträgen strukturiert die wesentlichen Details abzufragen:

Hierzu können gehören:

– wer bleibt Hauptmieter, wer zieht aus,
– an wen soll untervermietet werden,
– welcher Raum soll überlassen werden,
– wie lange soll die Untervermietung andauern,
– aus welchem konkreten Grund wird die Untervermietung begehrt,
– beabsichtigte Miethöhe.