Im Mandantenbereich unserer Website steht ab sofort ein neues Excel Tool zur Berechnung latenter Steuern zur Verfügung.

Aktuelle steuerliche Entwicklungen, insbesondere das neue BMF-Schreiben vom 26.01.2026 zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungskosten, Herstellungskosten und anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz (EStG) bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden führen in der Praxis zunehmend zu Abweichungen in der handels- und steuerrechtlichen Bilanzierung.

Das Tool unterstützt Sie bei der sachgerechten Abbildung der daraus entstehenden latenten Steuern.

Das Tool der Bavaria Treu AG zur Erstellung einer vereinfachten Unternehmensplanung unterstützt Wohnungsunternehmen bei der mehrjährigen Planungsrechnung.

Dabei handelt es sich um eine kompakte und strukturierte Arbeitshilfe zur Abbildung und Dokumentation der Wirtschafts‑, Investitions‑ und Finanzplanung.

Die Anwendung ist praxisorientiert aufgebaut und leicht handhabbar.

Das Tool steht ab sofort im Mandantenbereich zur Verfügung.

Die Kosten der Beleuchtung gemäß § 2 Nr. 11 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind nicht Kosten des Allgemeinstroms.

1. Welche Stromkosten gehören zu welcher Betriebskostenposition 

Gemäß § 2 Nr. 11 der BetrKV gehören zu den Kosten der Beleuchtung die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen.

Nicht umlegbar gemäß Nr.11 sind die anderen im Gebäude anfallenden Stromkosten. Bei diesen „anderen“ anfallenden Stromkosten handelt es sich um Strom, der

entweder

einer Betriebskostenpositionen des § 2 Nr. 1 bis 16 BetrkV zuzuordnen ist, wie z. B. die Kosten des Betriebsstroms bei Nr. 4a (zentrale Heizungsanlage), Nr. 7 (Aufzug), Nr. 15  (Antennenanlage bzw. private Verteilanlage) oder auch die Stromkosten, die im Rahmen der Gebäudereinigung (Nr. 9) oder der Gartenpflege ((Nr. 10) anfallen

oder

der Nr. 17 (sonstige Betriebskosten) zuzuordnen ist, wie z. B.  Strom für die auf dem Dach befindliche zentrale Lüftungsanlage,

2. Umlegbarkeit

Die neben der Beleuchtung anfallenden Stromkosten sind nur umlegbar, wenn

sie sich entweder

einer entsprechenden im Mietvertrag vereinbarten Ziffer der BetrkV (in den GdW-Mustermietverträgen bereits vorgegeben) zuordnen lassen bzw. bei sonstigen Betriebskosten, wenn sie unter „sonstige Betriebskosten“ namentlich aufgeführt sind

oder

der Mietvertrag eine Klausel bezüglich neu entstehender Betriebskosten enthält (bei den GdW-Musterverträgen gegeben: § 3 Abs. 4b) „… die derzeit nicht anfallen, aber später entstehen oder zukünftig vom Gesetzgeber neu eingeführt werden…“) und die Stromkostenart erst nach Mietvertragsabschluss angefallen ist (sonst wären es keine neu entstehenden Betriebskosten).

Eine standartmäßig nicht in der BetrkV aufgeführte Position „Allgemeinstrom“ zusätzlich in den Mietvertrag aufzunehmen bringt nichts, da das Wort „Allgemeinstrom“ mitunter nur als anderes Wort für Kosten der Beleuchtung verstanden wird.

Voraussetzung ist in sämtlichen Fällen stets, dass die jeweiligen Stromkosten gesondert bestimmt werden können.

In tatsächlicher Hinsicht dürfte die Erfassung der jeweils anfallenden Stromkosten das Problem sein, da man hierzu einen eigenen Zähler für die Aufzugsanlage, die zentrale Lüftungsanlage usw. braucht. Gemäß BGH (20.2.2008, Az. VIII ZR 27/07) können abzurechnende Stromkosten zwar geschätzt werden, wenn gesonderte Zähler dafür nicht vorhanden sind. Bestreitet der Mieter den angesetzten Betrag, hat der Vermieter die Grundlagen seiner Schätzung jedoch darzulegen. Dies kann z.B. erfolgen, indem der Vermieter den Stromverbrauch elektrischer Geräte – so sich dieser anhand des jeweiligen Datenblattes ermitteln lässt – mit den durchschnittlichen jährlichen Betriebsstunden multipliziert. Endet ein Streit mit dem Mieter über die Stromkosten jedoch vor Gericht, läuft dieser darauf hinaus, dass zum Nachweis der Behauptung des Vermieters betreffend den Stromverbrauch ein kostenträchtiges Sachverständigenguthaben einzuholen ist.

Exkurs:

Stromkosten, die für die Tiefgarage anfallen (z. B für das Tor, die Brandmeldeanlage, die Duplexstellplätze, die Be-/ Entlüftung, die Funkanlage), dürfen nur auf die Mieter umgelegt werden, die einen Tiefgaragenstellplatz gemietet haben und wenn die Umlagefähigkeit entsprechend obigen Ausführungen vereinbart ist.